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什么是LPR?LPR下调,你的房贷能少还多少?

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慧择小马老师 · 2月前280 人看过

好消息!好消息!


终于等到了时隔4个月的降息。


7月22日,7月LPR报价出炉啦——1年期和5年期利率均下调10个基点!


(图源:中国人民银行)


  • 1年期LPR为3.35%,上月为3.45%;


  • 5年期以上LPR为3.85%,上月为3.95%。


这就意味着,你又能少房贷了!


如果你是100万的商贷额度,按照30年贷款期限、等额本息的还款方式计算,


5年期以上LPR下降10个基点,你的月供可以减少57.3元。


看似不多,但是30年下来,总共能省下2万左右,这笔钱足够一家人安排一次不错的旅行,或者为孩子多存一笔教育基金。



本次降息,是今年第二次调降LPR,上一次是今年2月,下调25个基点。


(图源:中国人民银行)


这对要买房,和已经买房的人来说,都是好事儿~


有人开心,有人则还在蒙圈,甚至连LPR是个啥都不清楚。


今天咱们就来瞧一瞧,它到底是个什么货?



什么是LPR?为什么会下降


LPR全称是「贷款市场报价利率」,想搞明白它,得先懂利率是啥?


咱们借银行的钱去买房,到期了,要还钱。


借100万,每年要还多少利息?


这事儿可不是单个银行可以随便拍板的,而是由18家银行直接参考市场信息共同报价,


去掉最高值和最低值后,进行平均计算,最后得出的结果,就是LPR,也就是贷款市场报价利率


LPR也分两个期限品种,1年期和5年期及以上——


  • 贷款期限在5年及5年以内的,以1年期LPR为基准,比如企业贷款;


  • 5年以上的长期贷款,以5年期以上LPR为基准,比如我们普通人买房。


现在,新发放的商业房贷,都跟着LPR的变化走:


房贷利率=LPR利率±加点


由于房子不好卖,很多城市取消了首套房下限,自定义加点。首套房利率一路走低,有的城市都快“2”字头了。


可是,这和已经买房的人没啥关系,


因为存量房贷的加点是固定的(p.s.去年9月全国普降过一次),只能等着LPR降低,才能减轻负担。


再者,LPR名字虽然好听,但人品如渣男,


渣男最大的特点就是善变,善变到什么程度呢?每个月20日(节假日顺延)更新一次,所以它一月一变。


但并不是说,新的LPR利率一出炉,下月我们还房贷就能立刻享受优惠。


咱们要等到合同约定的「重定价日」之后,才能执行。


每次重新定价,定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」,定好就会延续一整个周期。


一般银行会默认两种选择:


  • 每年1月1日


  • 贷款放款日对应的每年对月对日


对多数人来说,重定价日是每年的1月1号,


也就是说,本次以及2月那轮LPR下降,和今年的还贷额没有关系,明年1月之后,才能得到利率减免。


那如果你的「重定价日」是每年的8月1日,那恭喜你,下个月就可以看到调整了。


*注意,LRP降了对公积金贷款利率没有影响,因为公积金贷款利率参考的是央行公布的公积金贷款基准利率。


比如深圳,当前5年期及以上公积金贷款,首套利率2.85%,二套利率3.325%,还是非常香~


至于央妈为啥要降息呢?


要知道,银行对客户实际执行的贷款利率早就已经低于LPR基准利率。


以深圳为例,首套房贷款利率已经低至3.4%。全国其他城市的首套房贷利率也基本都在3-3.5%的区间水平。


而对比之下,我们的LPR利率还任性地停留在3.95%的高位!


贷款利率,本质上是钱的“交易成本”,也就是说,人们愿意用多高的成本去借钱


现在人们对经济环境预估越不乐观,借钱意愿越低,当钱供大于求,那它自然就会降价,贷款利率就应该降低!


我们的借钱意愿如何?看社融数据就知道了。


今年上半年,全国社融增量累计是18.1万亿,比去年同期少了3.45万亿。


代表房贷的住户中长期贷款,相较于2023年的1.46万亿元,下降19.2%,相比高峰的2021年下降66%。    


足以说明,大家借钱的意愿很弱!


(图源:央行2024年上半年金融统计数据报告)


既然现在市场上大家的借钱意愿不强,代表市场上的钱供大于求,那LPR作为政策利率就必要在高位“端着”了!随行就市才是对的。


所以,LPR调低,向市场利率贴近,是必然会发生的事。



本次下调

  对我们普通人有什么影响?


①存量房贷利好


对于背着房贷的人来说,这绝对是个利好消息!


过去,有人戏称,新购房业主存量房贷业主就是处在两个平行世界,同人不同命~


对于新购房者而言,“5·17”新政提出取消商贷利率之后,贷款利率早就已经像脱缰的野马一样,摆脱了LPR的束缚,不断下探,6月全国平均新发放的房贷利率为3.45%,历史最低水平!


反观存量房贷业主,救市的红利是一点没吃到,只能眼红新购房的利率,越来越低...


苦苦等到LPR下调,才能在重定价日享受到优惠,一年还只有一次机会。


今年两轮累计下调35个基点,按100万、30年期的房贷算,每个月可以省下近200块,一年将近2300+。


不过呢,下调虽然是好事,但还是有点不够看。


据新浪财经报道,目前存量房贷的平均利率依然在4%左右,存款利率、理财产品的回报普遍低了1个百分点。


(图源:新浪财经)


提前还贷,相当于「买」了个4%的理财产品,经济账更划算。


所以,提前还贷潮又卷土重来了...


②存款利率下调


当整个社会的融资成本都在下降,低风险增值工具的利益降低,就是必然。


7月LPR一经下调,2024新一轮降息潮立刻来袭!


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(下拉插件)


四大行宣布,从7月25日起均下调了人民币存款挂牌利率——


一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率分别下调至1.35%、1.45%、1.75%、1.80%。


这是因为,存贷款之间是有联动性的。


银行吸收储户的资金,然后贷出去赚取利差,这是银行最基础的盈利模式。


LPR下降,说明银行放出去的钱收益下降,那么为了维持银行的息差收益,银行就会降低存款利率。


根据以往经验,国有大行行动后,中小银行也会跟进调整,


因此,目前只要存款利率还能达到2%以上的银行,都值得存友上车,尤其是中长期存款!


③同样的利息,需要更多的资金


假设你需要每月1万的利息,这笔被动收入能让你实现财务自由。


看看利率的变化,对你的财务自由计划影响有多大。


 利率4%时,需要300万资金,


 利率3%是,需要400万资金,


 利率2%时,需要600万资金,


 利率1%时,需要1200万资金。


你赚钱的速度,赶得上利率下滑的速度吗?


所以,在利率下行的大环境下,当下最重要的,是锁定利率。


给大家推荐个优秀的财富增值工具——海保人寿鑫玺越增额终身寿,


在利率持续下行的当下,它不仅能够提供身故保障,还能长期锁定保单利益、安全稳健增值。


大家最关心的保单利益表现,我们以【30岁男性】为例,看下鑫玺越在不同缴费期限下,现价超过保费的时间以及IRR对比。



综合来看,无论哪个缴费版本,鑫玺越的资金“回血”速度、整体表现都很抢眼,在目前的增额寿市场中,黑马之名当之无愧。


如果以30岁男性,5万*10年交为例:



  • 鑫玺越只要9年,现金价值就已经超过已交保费,实现“回血”。


  • 在保单第30年,鑫玺越的现金价值达到1030150 元,净增值53万+,IRR约2.86%。


  • 此时被保人正值60岁,大概率已经退休,若是养老金不够用,可以申请减保从中领取部分现金价值来改善生活。


  • 若是用不到这笔钱,保单持续增值,到后期IRR可以达到2.95%。


整体看来鑫玺越的保单利益表现,还是很不错的。


如果资金充裕,适当缩短缴费时间,保单利益则会“更上一层楼”。


很适合用做长期资金的规划工具,比如退休金补充、孩子的教育、婚嫁、创业等……


遗憾的是,3.0%预定利率的财富保障类保险,恐怕也时日无多。


根据媒体爆料,部分公司增额终身寿险产品将于8月底之前下架,分红险产品将于9月底之前下架。


  • 传统人身险产品预定利率或从3.0%→2.5%,


  • 分红险产品保证利率上限或从2.5%→2%,


  • 万能险产品保证利率上限或从2%→1.75%。



这意味着着,同样的投入保费,保单利益相较调整前,差距太大了!



3.0%产品,或将要成为绝版,区别就是有的产品还有1个月的存在时间,有的可能还有2个月。


可以说,当下,存一分钱比赚一分钱更有价值。


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