房子，降价也卖不掉了

今年的二手房越来越难卖了！

挂牌量在上升。今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%（数据来源：易居房地产研究院）。

成交量却持续下滑。2023年6月1日-22日30城累计成交面积823万平方米，环比2023年5月同期-4.4%，同比-30%（数据来源：海通房地产）。

全国重点20城中，二手房挂盘量增速较快的城市是：上海、武汉、西安。

这三个城市从年初1月份到现在，挂盘量分别增加了82%、72%和40%。

“地狱级别”的卖房难度

（图源：中国网·中国湖北）

有业主主打“壕气逼人”。

直接降价500万，帮忙卖掉房子还能喜提宾利。

（图源：中国网·中国湖北）

这么一比，那些发手机的业主，就有点不够看了。

还有的业主，主打“另辟蹊径”。

（图源：闲鱼）

离奇故事引流量+房产介绍软文案，果然高手在民间。

从前都是买房人胆战心惊，生怕手慢一步，房就抢没了。

现在轮到卖房人绞尽脑汁，努力给买家一个好印象。

房地产高速发展的时候，买房几乎成了普通人致富最简单的通道，不少人大半身家都在房产里。

到了下行时期，单押房产的弊端就出来了：

1、流动性变差

今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，都出现了明显的增长。

以房养老梦，碎了

卖房不好卖，原先买房打算收租的人，也不好过。

马叨叨最近跟一个小姐妹，算了一笔账：

（为了方便计算，数据有简化，但大体贴近真实情况）

她今年30岁，2018年的时候在某强二线城市买了一间小公寓，预计今年还完贷款，总投入约100万（本金+利息）。

现在每月收租3000元。

当时买公寓的时候，她盘算着这个公寓能长期收租，作为打底的现金流。以后即使完全躺平，也有收入养活自己。

假设自己能活到80岁，租金每年按照3%的涨幅，从30岁到80岁，租金能收400+万！

我仔细看了她的计划，给她泼了一盆冷水。

首先，持有房产是有维护成本的，她现在每年物业费2000块，得算上。

算上之后，总领取就少了10万。

其次，租金涨幅未必能稳定在3%。

从她过去3年，月租金仅从2800涨到了3000来看（年利率为2.33%）。

乐观点，平均年涨幅给2.8%，总领取进一步降到了387万。

再悲观一点，租金没法保证每年都涨。

假设每3年涨一次，总领取降到只有221万。

这还没算上换租客时候的空档期、家具的耗损、房子变成老破小之后租金增速放缓等因素。

再加上公寓普遍自带的“贬值属性”，也别想卖，一卖就亏。

（图源：真实截图）

算完这笔账，小姐妹沉默了。

经济繁荣时期房子不愁租，没想那么多。

现在回头看，且不说租金涨幅是否跑赢通货膨胀。

收租有这么多不稳定的因素，作为家庭的保底现金流，着实让人不太安心。

出于职业病，我又给她测算了一下，如果用这100万买年金险：

（趸交100万，保终身，55岁开始领）

从55岁开始，每年稳定有12.3万，到80岁总领取有300多万。

没有持有成本、没有空窗期、没有折价、也不会遇到糟心的租客。

省心不只一点点。

不过，事到如今也没有后悔药，只能好好珍惜每一个好租客。

马叨叨并非鼓励大家都去卖房买保险，特别是一线城市的房子，跌的空间可能已经不大了。

但如果你手上有多套房产，或有一笔钱想长期规划，可以考虑把资金多分配一些给年金保险。

房子卖不出去，怎么办？

这里不是要教大家怎么卖房子，不在我的专业领域内的事，不敢瞎说。

但如果你还在还房贷，有2个小技巧，或许可以帮助你减少一些利息：

1、提前还贷

除了有闲钱，可以直接申请提前还款外。也可以选择把还贷方式切换成等额本金，加快还本的速度。

对比等额本息来说，整体还的利息少一些。

当然这种情况下，每月还款金额会变多，也相当于提前还贷了。

具体操作，可以咨询一下银行客服，有的银行（比如工行）可以直接在app上操作，还挺方便的。

2、商贷转公

商业贷款利率普遍在6%左右，如果转成公积金贷款（约3%），立省一半利息。

不过，不同地方的政策要求，会有差异。比如，深圳可以转，但北京就不行。

想办理的话，建议先打本地的公积金电话12329问清楚。

目前，低迷的市场行情什么时候能迎来大转机，大家都说不好。

但作为房奴，这次给我的2点启示，跟大家分享一下：

① 上杠杆要量力而行，别激进

② 做好兜底保障，别侥幸

最后，希望经济复苏的日子，早日来临。